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普宅、非普宅区别化调控

高端楼市风险加剧

2016-08-11 23:31    作者:朱盈洁    编辑:康秋炎

摘要: 其中最为吸引眼球的无疑是其中“适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”一条,这也表明北京楼市调控仍会从紧,二套非普宅首付若提高将对改善市场形成重压,高端住宅市场风险逐步升级。

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近日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设白皮书》,重拾“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”房地产市场总体思路。其中最为吸引眼球的无疑是其中“适度提升第二套非普通商品住房的首付款比例”一条,这也表明北京楼市调控仍会从紧,二套非普宅首付若提高将对改善市场形成重压,高端住宅市场风险逐步升级。

二套非普通住宅

首付比例将提高

据悉,提高二套非普通住宅首付比例并非北京首先提出,上海已有先例,这也正是针对“高端市场”进行调控的针对性条款,由此也可以看出,在严厉限购政策实施多年之后,未来北京住宅市场调控力度,尤其是高端市场调控力度仍不会有所放松,反而将继续收紧。

亚豪机构市场总监郭毅认为,“这一政策预期也释放出决策层对于一线城市楼市过热的担忧,开发商豪赌一线城市造成高价地频出、房价预期高企,是泡沫滋生,楼市不稳定的重要因素之一,加强对于中高端市场的调控力度,有助于房企回归理性,减少对于影响后市预期的价格信号,有利于房地产市场恢复常态。”

而从对市场的实际影响来看,郭毅认为,影响面较为广泛。根据亚豪君岳会数据显示,按照目前北京普通住宅认定标准,今年以来五环内成交的住宅产品基本均可归属至非普通住宅行列,而五六环之间非普宅占比也高达60%左右,六环以外非普宅占比也超过四成,从整体市场来看,今年来非普宅成交占比已高达近六成。而第二套购买这些非普通商品住宅产品未来均将受到政策影响。

高端市场风险将加剧

郭毅认为,从2016年已出让土地情况来看,7宗住宅用地当中有5宗均集中在地铁沿线,供应极度稀缺再加上供应土地周边基础设施建设的不断完善,也将使得未来土地成本继续攀升。

而除去高价地带来的项目成本攀升之外,《白皮书》中所提出的大力发展节能建筑、住宅产业化以及“积极发展钢结构建筑”等行业方向,也将使得开发企业建安成本不断提升,其中钢结构相比目前钢筋混凝土结构综合成本要高出30%-40%。

在房产评论员马跃成看来,上述对于住宅建筑的新要求其目的是为“建设生态文明、推进新型城镇化节能绿色低碳发展、应对气候变化及防治大气污染等”,实际对于购房者来说其居住舒适度也会相应有所提升,但是对于开发企业而言,则要面对出地价成本之外,更多建安成本的提升,使得高价地之下的高端市场价格风险进一步提升。

顶豪项目影响相对较小

但郭毅却认为,这一政策预期对于豪宅市场影响相对较小,因为豪宅产品涉及金额较大,因此多为分期付款,或首付分期,并不过度依赖于银行贷款。

在郭毅看来,对于大面积改善型住宅影响相对较大,尤其是总价1000万元左右,或面积超过140平方米以上的住宅产品,这类产品客群首付能力多受限制。如果按照上海先例,首付由目前的五成提升至七成,按照1000万元总价计算,首付要多出200万元,对于客户的承受能力是一大考验,对项目销售也将造成不小的压力,届时分期首付的对策或将重新风靡市场。

信报记者 朱盈洁