信报订阅

多城调控终结房价上涨 2017年楼市将更为理性

楼市进入新一轮降温周期

2016-10-20 21:15    作者:记者 朱盈洁    编辑:康秋炎

摘要: 胡景晖表示:本次各地出台的楼市调控政策,都是对中央“因城施策”的楼市调控精神的深入贯彻执行,都是各地政府根据当地市场实际情况,出台的非常具有针对性的调控政策,所以可以预见到的是将对稳定当地房地产市场预期,消除恐慌,平抑房价起到立竿见影的作用.

日前召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头,而相关部门已开始行动。国庆期间,多地重启限购限贷政策。与此同时,住建部也点名了部分城市45家违规失信房企和中介名单。业内分析人士认为,地产行业新一轮的楼市调控大幕已经拉开,未来还会有其他楼市新政出台,预计2017年楼市成交量无法维持2016年的高速增长,市场将更为理性。

多城调控 北京力度最大

今年9月底至国庆黄金周期间,北京、深圳、杭州、南京等21个城市相继推出地产新政,步调一致,调控决心坚定,房地产市场进入了新的一轮调控周期。事实上上海市政府于3月就推出了最严的地产新政“沪九条”,率先开启本轮调控。多数分析人士认为,一些高价值的二线城市销售价格快速上涨,少数城市暴涨,引来政府的新一轮房地产调控政策。

从政策措施上来看,一是限购,国内限购城市已超过20个;二是限贷,提高首套房、二套房贷款的首付比例;此外部分城市还就房地产资金来源、商品房预售许可、限购限贷范围等问题做了严格规定。从政策力度来看,21个限购限贷城市商品房销售额占全国比重超过40%。

这其中以北京力度最大,涉及面最广,因此影响力也最大。亚豪机构市场总监郭毅认为,此轮房地产市场过热的根源在于天量信贷,而北京新 “京8条”的调控手段采取了针对性的“去杠杆”措施,二套房甚至首套房的首付比例都有所提升,并且对于二套房的认定标准也更加严格,对于投机及投资需求的抑制直指根源。

另外从供应层面,严厉打击捂盘惜售,促进供应加快释放,缓解楼市目前存在的“供不应求”现象,并且通过直接对预售及现售价格进行管控的手段,以达到抑制房价过快上涨的目的。

2017年楼市将更为理性

曾任万科北京公司总经理,优客工场创始人毛大庆分析认为:“自2014年9月30日以来,为期两年的房地产市场扩张周期基本结束。但是,这仅仅是一个阶段性的短市场周期。”

在毛大庆看来,“根源性的货币政策与信贷阀门并未收紧,2017年房价无大幅度下跌的可能性。”他认为,在苏州、南京、合肥、厦门、天津等二线城市的带动下,到目前为止,二线城市销售面积较2015年增长近50%。“这些强二线城市客户透支较为严重,通常情况来讲,城市客户增长量是较为稳定的,这种透支导致本应该2017年进入市场的客户需求提前,从这角度看,2017年楼市成交量无法维持2016年的高速增长,将会是成交量的相对小年。”毛大庆如是说。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测说:“10月份,前期房价涨幅过快的城市的楼市交易量将逐步回落,房价也将逐步企稳并回落,全国楼市将开启新一轮降温周期。”

“2016年前三季度疯狂、亢奋的状态是不健康的,2017年会有调整。”毛大庆表示,无论是政府还是市场都给出了明确的信号,疯狂的状态无法持续,2017年房企拿地将更为理性,遍地高价地的状态有望改变。

“首付提高、信贷收紧,将使得部分客群的购房计划被迫延期,另外由于未来自住房供应还将加大供给,加之调控重拳之下市场预期的走低,也使得部分客群的购房计划主动延后,观望情绪之下购房需求的萎缩将使得四季度成交量持续走低。”郭毅认为,需求的减少也将使得此轮房价过快上涨趋势被终结,预计2016年四季度北京纯商住宅价格走势将趋于稳定。

楼市成交量已应声而降

多方组合重拳之下,北京楼市成交量已应声而降。据有关机构统计数据显示,2016年10月1日-10月7日北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1154套,成交面积8.76万平方米,日均成交量仅165套,相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套,而相比9月的日均成交量更是减少了320套。而在这1154套成交当中,商住所占比重高达88%,纯商住宅7天仅签约143套。

从供应情况来看,2016年10月1日-10月7日,北京住宅市场仅有4个项目入市,其中仅亿城燕西华府一个普宅项目,以及中昂时代广场、西长安壹号等3个商办项目。4个项目新增1012套,预售许可面积5.5万平方米,与此前一周14盘入市的盛况已不可同日而语。

据伟业我爱我家市场研究院统计,10月1日-6日,二手住宅网签量仅为152套,与9月同期相比大跌96.5%。苏州区域,新政发布后国庆期间的二手住宅交易量也明显减少,咨询了解新政详情的客户众多,但实际有意愿出手购房的客户大幅减少,恐慌气氛迅速被观望气氛取代,市场明显降温,并回归理性。

胡景晖表示:本次各地出台的楼市调控政策,都是对中央“因城施策”的楼市调控精神的深入贯彻执行,都是各地政府根据当地市场实际情况,出台的非常具有针对性的调控政策,所以可以预见到的是将对稳定当地房地产市场预期,消除恐慌,平抑房价起到立竿见影的作用.

郭毅也认为,由于首套和二套房首付比例的同时提高,开发商需要对于客户购买能力进行重新甄选,因此纷纷延后开盘。在郭毅看来,基于新政之后的市场观望情绪,十一期间开盘的项目销量也并不乐观,此前北京房地产市场中存在的“日光盘”现象短期内将不复存在,纯商住宅市场的销售速度将放缓。而商办产品此次并未纳入到收紧调控的范围之内,因此该类产品入市积极性仍将保持高涨。

房企产并购现象将加剧

“随着未来楼市开启新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购。”郭毅表示,这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会。“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将在未来几年更加明显。

毛大庆也认为:“2017年有的企业销售额将会较2016年有明显的下降,市场份额将继续往资金实力和运营能力强大的房企集中。”

从目前行业竞争格局来看,千亿房企的竞争暗潮汹涌,中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体,争夺未来行业(经营业绩或市值)老大的地位,竞争异常激烈。而对于大牌民企来讲也不示弱,目前行业内的收购机会也不会错过,比如恒大通过频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权,今年前三季度销售金额和销售面积暂时位于行业第一;融创也积极推进并购,近两年来收购天朗、融科智地、金科等房企的项目或股权,积极进行规模化扩张。

不少业内人士认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“快鱼吃慢鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时,“强者恒强”局面将愈加明显,最终推动市场集中度越来越高。

信报记者 朱盈洁