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加大自住房用地 限房价、竞自持

北京土地竞拍开启新模式

2016-10-20 21:18    作者:记者 朱盈洁    编辑:康秋炎

摘要: 9月,二线城市共推出土地规划建筑面积7122.政策房用地单独出让 北京市国土局搞出了大动作,通知海淀区3宗地块及大兴区1宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

在全国22城密集发布楼市调控新政后,10月9日楼市迎来了调控背景下的首次土地竞拍,北京、成都各有一幅宅地均以高价成交。分析人士表示:这两幅地虽只是个案,但代表意义不可忽视,企业在一线城市的规模诉求依旧强烈,对强二线城市的价格上涨预期也保持坚定。但不可忽视的是,北京土地竞拍将开启“限房价、竞自持”的新模式,留给开发商的利润空间将不会太多。

土地竞买保证金

政策收紧

此前出台的“沪六条”提到,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的,取消竞买或竞得资格,已缴纳的竞买保证金不予退还,并三年内不得参加上海市土拍活动。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,这其实是在为房企拿地“降杠杆”,也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

北京房地产“9·30新政”里也同样明确,强化“控地价、限房价”的交易方式,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

一线城市土地需求强

10月以来,在调控重压下,天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。显示出,地产企业在一线城市的规模诉求依旧强烈,对强二线城市的价格上涨预期也保持坚定。

中原地产研究中心统计显示,9月30日开始,全国已有超过22个城市出台了调控政策,这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿,同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。土地供应面积则不涨反跌,实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米,同比下调5%。

土地调控收紧的同时,一线城市土地成交下滑迹象明显。同策研究部统计显示,今年9月,一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米,同比减少92.70%;共成交土地规划建筑面积211.47万平方米,同比减少214.57%;楼面均价为5818.61元/平方米,同比下降52.19%。

相对应的是,二线和三四线城市供应明显下降,但土地火热行情从一线传导到二线城市,导致二线城市土地频现高溢价,土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。9月,二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米,同比减少27.16%;共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米,同比减少25.17%。

北京加大用地供应

日前,北京市国土局网站新增5宗住宅用地挂牌,其中4宗位于海淀北部永丰产业基地,另外1宗则位于大兴黄村兴华大街。本次推出的5宗地块,除其中一宗海淀位于永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外,其余4宗地块均处成熟区域、具备优越的先天优势,必然会是房企“兵家必争之地”。

据了解,此次挂牌的4宗海淀北部地块均地处永丰产业基地,南邻海淀老牌独栋别墅社区颐丰庄园,西部毗邻多个农业科技示范园,区域内高端居住氛围浓厚,且绿化率较高。而在海淀北部在售的五矿万科如园,目前售价则已达到90000-95000元/平方米,昔日高价地项目首创天阅西山的预计入市单价也将冲击10万元/平方米。

另一宗黄村兴华大街地块所处的大兴黄村区域由于开发较早,目前已基本没有新房项目在售,并且该区域今年2月出让的一宗住宅用地实际楼面价已高达47000元/平方米。

分析人士表示:目前北京商品住宅库存量已降至64446套,面对北京商品住宅市场供求矛盾的加剧,在库存不足的现状下,亟待推出住宅用地来稳定市场预期,平抑恐慌心态,此次市国土部门一次性推出5宗住宅用地,相信有类似的考量。

政策房用地单独出让

北京市国土局搞出了大动作,通知海淀区3宗地块及大兴区1宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

据悉,这4宗地块都会设定土地上限价格,当竞买报价达到土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得对外销售。

北京房地产“9·30新政”里也同样明确,强化“控地价、限房价”的交易方式,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施,有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

业内人士认为:从8月底挂牌的亦庄纯自住房地块,以及这批土地出让特点来看,北京土地市场出让模式将现重大调整。 延续了近3年的商品住宅配建政策房的土地出让模式已出现终结迹象,政策房 开始从商品住宅地块当中剥离出来单独出让,未来也将形成单独的政策房社区。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示:“此前,在商品房项目中配建竞建政策房,在实践中确实存在着一定问题。特别是随着商品房与政策房之间价格鸿沟的拉开,两类不同性质的住房,在物业管理、停车管理和绿化等社区共享公共资源的分配上,均面临着定价与服务品质之间难以平衡的问题。目前新供地中将政策房与商品房拆分开来,这类问题将会有效地得以解决。”

限房价的模式

降低房企利润

北京市国土局通知上述4宗地块出让方式予以调整后,即有开发商人士表示,北京调整为这种土地出让方式实属无奈,将来开发商的操作空间,仍然是“限房价”部分。

据初步测算,上述4地块的房价限制区间估计在5万元/平米左右,商品房限价一定是高于自住型商品房,不同地块限制销售价格具体而定。

所以,“限房价、竞地价”的土地出让方式,简短的6个字,反映的是北京市政府平衡房价、政策、市场及区域发展至少4个层面的博弈结果,这是一种要求极高的平衡术。

北京规划部门一位人士则表示,对所谓“试点”的理解,应该关注到两个层面:一是对于一些热点地块,将来一定是“限房价、竞地价”的出让方式,尤其是居住用地;二是远郊区的一些地块,以及一些要求配建医院、体育场馆等大型公用设施的地块,出让时不会要求限制房价。

一个不愿具名的开发商高管表示,要求开发商自持一部分商品房以后,北京新房市场供应预计会减少(除非土地供应大量增加),原本北京市场供需结构已经失衡,未来新房供应如果继续减少,那些围观北京房价下跌的群众基本可以散场了。

多位业内人士表示,这种竞拍土地开始以后,未来如果开发商想要更多的利润,就必须在产品设计和规划上多做文章,尤其是充分发掘地下空间、商业配套、容积率等调整限度。信报记者 朱盈洁