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2016年楼市五宗“最”

2017-01-10 22:43    作者:朱盈洁    编辑:聂方威

摘要: 2016年楼市风云变幻,行业跌宕起伏,从热火朝天到快速降温,可说是如过山车一样让人惊诧,本报综合梳理了2016年北京楼市五个年度之“最”,见微知著,通过微观事件来反应地产行业一年来的变化。

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2016年楼市风云变幻,行业跌宕起伏,从热火朝天到快速降温,可说是如过山车一样让人惊诧,本报综合梳理了2016年北京楼市五个年度之“最”,见微知著,通过微观事件来反应地产行业一年来的变化。

1 二手房市场成交最火

2016年北京二手房市场成交井喷。自2015年底开始爆发的二手房成交热潮,至2016年3月达到顶点,单月成交高达3.2万套。此后,受到价格高企、优质房源减少等因素影响,北京二手房成交一度出现回落。而从7月份开始,市场成交再次上行,为全年成交创新高夯实了“基础”。伴随着“9·30新政”的到来,二手房市场成交逐步下滑。

据机构数据统计,2016年全年,北京全市二手住宅网签总量达272431套,较2015年全年增加了38%,并超越2009年的266854套,创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

分析人士表示:自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来,北京的房地产市场就已经进入了存量房时代,创造新的历史成交纪录是大势所趋,北京的存量房池子目前约有800万套以上,现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高,未来交易规模还将继续扩大。

具体来说,2016年,北京二手住宅市场成交呈M形变化趋势。共经历了一季度和三季度两轮爆发,二季度市场经历了短暂的市场盘整。而在四季度,由于受到楼市调控影响,市场进入新一轮降温周期。而2016年北京二手市场整体走势,与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。

2 新房成交金额创7年来最高

2016年,在相对宽松的货币政策的市场背景下,北京楼市不仅二手房市场火热,新房市场也一片欣欣向荣,不仅交易量整体攀升,创下2010年以来的新高,价格也在新房市场豪宅化的结构性影响下持续上涨。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交125527套,环比2015年增长21%,为2010年以来的最高值。

而亚豪机构统计数据显示,2016年北京商品住宅共实现成交11.51万套,相比2015年的7.54万套同比增量达52.6%。成交金额4032.03亿元,相比2015年的2462.06亿元同比增长63.7%。两家机构数据虽然有些出入,但新房市场成交金额创新高是不争的事实。从成交均价来看,2016年北京商品住宅成交均价为3.47万元/平方米,较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。

2016年全年12个月里,北京新房市场交易量整体呈现出了明显的“中间高、两端低”特征:一季度处于春节前后,鲜有新盘推出,是新房市场的传统淡季;二三季度,各大新盘相继入市,市场交易火爆,成交数据持续上升;9·30新政出台后,四季度交易量迅速下滑,市场由热转冷。

区域分布上,2016年北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的区域分别为大兴区、房山区、顺义区、通州区和门头沟区,新房交易呈现出明显的远郊化特点。

3 商住公寓单盘成交金额最多

根据多家机构统计数据显示,2016年,北京市场的销售金额冠军是位于大兴亦庄区域的林肯公园,这个商办类产品为主的项目取得了90.84亿元的销售业绩。而排在第二位的泛海国际则是位于东四环朝阳公园附近的一个豪宅老项目,去年取得了64.48亿元的销售业绩。在普通住宅限购、供应减少、价格飙升的背景之下,不限购的商住公寓无疑成为填补房地产市场空白的“最佳利器”。

2016年北京商住公寓销售火爆,一度晋升为楼市销售“主角”。商住公寓之所以备受消费者关注,最重要的原因是不限购,很多开发商也由此把商业用地开发成了商品住房,把配套的商业办公改为住宅公寓,诞生了许多产权为40、50年的商品公寓。分析人士表示,在高价地频出的背景下,开发商通过配套商业办公改为住宅公寓,实现快速出售、资金快速回笼的做法已成共识。而商住市场的火爆也导致通州区域开始执行公寓限购政策,而北京市全面限购商住房的传言也是不绝于耳。

4 自住型商品房最实惠

从2013年开始,自住型商品房在北京已经发展了三年。在2016年,全年一共推出旭辉汇璟园、保利首开·四季怡园等18个自住房项目。其中有申请人数最多的自住型商品房——首创悦榕汇,目前海淀区的整体房价已经达到了七万元/平米,仅次于东、西城,而距离地铁16号线永丰站不到2公里首创悦容汇限价22500元/平米,这意味着可以以房山的价格来购买海淀的房子,超值程度不言而喻。而位于门头沟区永定镇城建上悦居(二期)是售罄最快的自住型商品房项目,它是集自住房、商品房、中学、幼儿园教育配套于一身的全功能复合社区。

自住型商品房作为北京一个独特的制度设计,在过往的三年里,一方面,解决了部分家庭的居住问题;另一方面,由于自住型商品房价格相对较低,且房价保持平稳,所以对平抑北京房价起到了关键作用。9·30新政也明确指出为有效稳定房地产市场,所以,未来加大自住房的供应量依旧是房地产市场的主流方向。

5 北京土地出让金最低

根据北京市国土资源局官网显示,2016年全年北京市共计出让44宗土地(含棚改用地),创5年以来新低;2016年全年北京市土地出让金仅为852.5亿元,同比大跌61.5%。

2016一年间,从“7090”重现江湖到“限房价、竞地价”再上马,北京先后部署了多轮土地调控政策,市场也随之上下波动。土地市场也随之出现忽冷忽热的现象,值得注意的是,今年以来多宗土地出现爆冷甚至底价成交的现象。其中,北京宅地供应量更是出现严重下滑。数据显示,宅地供应仅15宗,规划建筑面积约为219.93万平米;相较于2016年4月公布的《2016年住宅用地供应计划》中提出850万平米相去甚远,实际上,2016年北京宅地供应仅完成全年计划25.8%。

另外东城区等6个区全年土地零供应,5外环成土地供应主力区。五环至六环是2016年北京市出让经营性用地最多的区域;在出让的30宗经营性用地中,有18宗均位于五环至六环间。此外,楼面价不再受限于区域;在出让的15宗宅地中,位于六环外的延庆新城地块楼面价高达3.1万/平米。

同时在持续调控的大环境下,全国很多城市为了避免出现高价地块都针对土地加大了限制条件,土地出让的约束与限制条件越来越多,全国一线城市土地市场降温将是大概率事件。

信报记者 朱盈洁