信报订阅

高端豪宅遇限价危局

北京“期转现”销售最高限价8万元

2017-02-22 10:31    来源:北京娱乐信报    编辑:曹鹏

摘要: 北京销售期房申请获得的是商品房预售许可证,即“京房售证字(2017)xx号”,预售证上只有发证日期,并没有过期日期,一般情况下,项目具备现房条件后,预售证即作废,项目需申请现房销售,申请期间不可以销售,现房申请的是商品房销售许可证,即房屋产权证或不动产权证,获得权证后可以...

res01_attpic_brief

从近期各地相继出台的房地产调控和房贷政策看,2017年对热点城市的房价实行最高限价并整体收紧房贷,应该是大概率事件。近日,北京市多家开发企业营销人士证实,北京市政府对期房改现房销售做出限价要求,每平方米售价不得超过8万元。而这一政策影响最大的就是目前预售价在10万元以上的高端豪宅项目。

期房转现房限价8万

2017年春节假期后,北京市政府对控制房价再出大招,即对期房改成现房销售限价,每平方米单价不得超过8万元,具体销售价格根据开发企业相关成本进行核算后确定。

一位高端住宅销售负责人确认,目前这一政策确实已经向北京全市场实施,主要针对新申请现房销售的项目,“原来已经通过申请拿到审批的还是按照原来价格销售,但新的现房销售项目单价都不能超过8万元。”

早在2016年国庆前夕,为了控制房价过快上涨,北京市政府开始对一些售价相对较高的住宅项目暂停发放商品房预售许可证,确保房价稳定。目前,北京市成交端期房成交量仍旧远远高于现房,但北京市待售商品房中现房与期房比例差距进一步拉大。

北京市住建委公示数据显示,截至2017年2月15日,北京市场期房库存量为72415套,库存面积为708.09万平方米;现房库存为99851套,库存面积为956.4万平方米。现房库存比期房多出27436套。

目前,其他多家项目营销人员也确认了这一消息。不过,北京市住建委、朝阳区住建委、朝阳区不动产登记中心等相关部门对此并未回应。据了解,2017年以来,北京市住建委共发出7个项目预售证,单价均超过8万元。而现房销售许可证一张都没有发出。

高端豪宅项目面临危机

受此政策影响最大的是预期价格超过8万元的高端住宅项目:预售阶段定价太高,将无法取得预售许可证;转成现房销售,单价不超过8万难获得既定利润;选择自持的话,将沉淀大量资产影响企业现金流。

在北京,这类项目并不在少数,据不完全统计,2016年以来,北京共新开盘27个销售单价超过8万元的高端住宅项目,若无法在期房阶段完成销售,这部分项目未来进入现房销售将受到较大影响,此外还有大量待售项目,未来也均会受到不同程度影响。

北京销售期房申请获得的是商品房预售许可证,即“京房售证字(2017)xx号”,预售证上只有发证日期,并没有过期日期,一般情况下,项目具备现房条件后,预售证即作废,项目需申请现房销售,申请期间不可以销售,现房申请的是商品房销售许可证,即房屋产权证或不动产权证,获得权证后可以进行现房销售。

早在2016年下半年,北京对部分定价较高的住宅项目暂停发放预售许可证,这意味着这些项目未来将不得不以现房形式进行销售,本次政策出台后,这些项目处境较为尴尬,如果选择销售,价格太低容易引发老业主不满;不入市则意味着大量资产沉淀。

业内人士表示:未来现房销售,开发商面临着两种选择,第一,自持,政策松动后再出售或做经营;第二,通过运作以二手房形式入市,但由于高端住宅价格较高,开发商不仅面临着资金的风险,也面临着一定政策风险。

限房价是特殊时期的特殊政策

近两年,随着高价地块项目入市,北京全城豪宅化趋势日益明显,据亚豪君岳会数据统计显示,2016年,北京公寓豪宅市场共成交3025套,相比2015年同价位产品成交量大涨211%,“10万元+”豪宅则实现累计成交611套,同比2015年成交量将近翻3倍。

毋庸置疑,一旦期房转现房最高限价与预售证发放限制双管齐下,将彻底堵死高端住宅开发商赚取超额利润的最后一个渠道。其实早在2013年,北京就曾传出市住建委停止发放4万元/平方米以上项目的预售许可证,引发楼市“限价令”的关注热潮。但随着2014年底,融创农展馆项目“观澜嘉苑”、五矿万科如园、泛海国际居住区、合景映月台、中信国安府等豪宅项目先后取证,后因首套房认定新规及限贷政策松绑等政策出台,成功提振了中高端改善性需求市场的信心,使得2015年开始房地产市场出现又一轮热销反弹。

一位业内人士对此表示,限价行为是针对北京房价上涨压力较大的特殊时期,为稳房价而进行调控的非市场化行为,不可能长期执行。关于规定的价格上限,具体价格应根据项目成本进行复核,不应出现“一刀切”的情况。 信报综合报道