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小产权房转正难风险高

永顺镇、张家湾镇小产权房扎堆

2017-03-01 13:30    来源:北京娱乐信报    编辑:曹鹏

摘要: 虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话,但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议,不过就目前的趋势来看,小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。李午一点也不担心房子问题,表示:“我这房子现在租出去一个月也能有三千的收入,又不用还月供,没必要卖掉。”

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2017年春节前后,“小产权房”再次成为业内关注的热点。由于各种原因,小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于住房市场体系之外,形成庞大的住房黑市。在北京通州、昌平区等也存在有不少的小产权房。在房价高企、限购政策频出的一线城市,这种不限购、价格低廉的小产权房仍旧受到人们的热捧,购买者也大多抱有一种政府对已经落成的建筑不会拆除的侥幸心理。但业内专家表示,小产权房再便宜也不能购买。 

无法厘清的海量数目

在房价高企的当下,全国很多买不起的市民纷纷跑去买小产权房,有些市民是稀里糊涂跟风购买的,并不知道小产权房的风险。随着不动产统一登记政策的实施,有的小产权房业主对小产权房转正又心存侥幸,纷纷咨询能否办理不动产证,得到了政府的否定回答。放眼全国,小产权房不仅不能办证,还有可能面临被拆的风险。

去年10月8日,深圳市龙华区规土监察大队拆除两栋违建小产权房,涉及住户近千人。据相关媒体报道,2016年7月16日,龙华区就拆除了面积约2.3万平方米的水斗新围大工地的统建楼。深圳市规土委主任王幼鹏在接受媒体采访时表示,“十三五”期间深圳要消化存量违建2亿平方米。

官方统计数据一直无法厘清全国小产权房的具体数目。不过在北京东六环,毗邻燕郊的通州区内,一直存在着一个大型的小产权房社区——太玉园。 

太玉园地处通州区张家湾镇,南北走向的张采路将小区分为东西两部分,加起来整个小区占地有两千多亩。据不完全统计,东西两区的业主累计已经超过两万人。

李午(化名)说,当初选择在太玉园买房子,最主要的原因是价格便宜。“说实话,这里的配套设施很完善,挨着地铁线,交通也方便;门口有菜市场有超市;小区物业费甚至只要五毛钱。”李午至今仍对这里的环境很满意,尽管当年只是无奈之选,但他没有后悔。

而据资料显示:通州是北京小产权房重灾区之一,去年8月,通州区国土资源局联合永顺镇政府开展了打击涉嫌“小产权房”专项行动,相关人员在永顺镇新建村村民自住楼、邓家窑村村民自住楼、李庄村村民自住楼等八个涉嫌“小产权房”建设及销售重点区域悬挂横幅标语,并向现场群众宣传购买“小产权房”存在的危害及风险,告知市民“小产权房”是非法建设、无产权房,没有法律保障,引导公众购买具有合法产权住房。

有关人士表示,随着城市副中心建设的大力开展及商品性住宅房屋限购政策,通州辖区内涉嫌“小产权房”项目问题日益严峻,此番联合打击遏制“小产权房”行动,是推动“小产权房”清理整治工作的有力保障。

小产权房转正难

和其他地方小产权房业主一样,希望房子顺利“转正”一直是李午的愿望。2006年,两居室的小产权房入手后,当地的村委会曾颁发过一个“产权证明”,这成为他拥有这套房子的唯一凭证。

公开消息显示,在最近一次查处行动中,太玉园被罚款两亿元,但一切照旧。甚至,当地的张家湾村又建设了一批新的扩建工程。这些新建房子和现有的太玉园一样,同样是“小产权”。

而早在2015年,住建部就明确提出要将治理违法建筑作为重点突破的工作之一,违反城乡规划和土地用途的小产权房正在此列。国土资源部执法监察局负责人之前也表示,各地要按照要求坚决做到“三个一批”,即坚决拆除一批“小产权房”,坚决查处一批典型案件,严肃追究一批有关责任人员的责任。虽然政府职能部门已多次对小产权房喊话,但社会上仍屡屡有小产权房转正的相关提议,不过就目前的趋势来看,小产权房想在短时间内转正依旧毫无希望。

李午一点也不担心房子问题,表示:“我这房子现在租出去一个月也能有三千的收入,又不用还月供,没必要卖掉。”他和大多数小产权房的业主一样,在等待中继续博弈。

没产权证 业主难维权

据介绍,小产权房的拆除工作也分为两种。一种是通过合法报建的,但是无法办理房产证,这类小产权房在面临拆迁等问题时,购房业主可以利用当初购房时的买卖合同来主张经济权益,但由于没有房产证,所以权属发生纠纷就难以主张自己的权益。

另一种则是违法建筑,违法建筑在拆除时政府是不用向购房的业主进行赔偿的,业主的损失只能向当时的开发公司主张,而且需要业主证明自己当初在购房时对小产权房一事毫不知情。

不过在实际操作中,由于小产权房价格远远低于商品房的价格,因此业主在购买时理应知晓房屋的相关性质,在这种情形下,业主想要维权就会格外的困难。

像通州太玉园、张家湾等这样的小产权房社区,国内很多城市都存在。专家认为,太玉园是在村镇集体用地上直接建造房屋出售给购房者。而在其他一些地方,基层政府在土地市场“先上车、后补票”是小产权房形成的主要原因。例如,将原本非住宅属性的土地以住宅性质卖给开发商,地方财政可以多得几倍的土地收入,后期一旦无法完成土地性质变更的“补票”行为,这些业主的房屋将永远成为“小产权房”。

针对这种畸形供求关系下产生的住房市场,业内专家认为,小产权房往往是绕过正常土地市场进行土地买卖,然后在五证不全的情况下进行销售。因此,尽管解决历史遗留的小产权房存在难度,但是杜绝增量并不困难,从土地出让到房屋销售中间的多个环节都可以做到有效监管和规避。

信报记者 朱盈洁