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碧桂园森林城市“下架”?

海外置业投资要谨慎

2017-03-16 09:37    来源:北京娱乐信报    编辑:曹鹏

摘要: 对于碧桂园来说,2500亿元的投资,20年的超长开发周期,填海、淡水设施引进、网络配套设施建设、跨海大桥工程等庞杂系统性建设让这个“巨无霸”项目存在诸多变数,马来西亚政策的不稳定因素以及与周边其他房企海外项目的竞争,也让这个超级大盘存在挑战,变数多多。

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近日,有消息称碧桂园海外项目森林城市近期停止了国内推介和付款,部分售楼处已关闭。具体情况如何呢?碧桂园高层回复信报记者:“销售展厅暂停开放只是内部进行装修,是由于升级改造的需要。”真实原因仍待确认。业内分析人士称,2500亿元的投资,20年的超长开发周期,庞杂的系统性配套建设让这个“巨无霸”项目存在太多变数。

碧桂园回应只是内部装修

据澎湃新闻报道,3月初,碧桂园针对海外项目森林城市下发内部通知,“停止办理预付金认购手续,即不允许国内交款进行预付金认购。”与此同时,公司要求所有推介客户的动作都暂停。今年3月开始,遍布大中小城市的森林城市IEC(国际会展中心)展厅短暂停止了接待客户,同时终止各展厅的装修等。不过到了3月12日,公司再次下发通知,要求森林城市的国内展厅及工作人员转为推介海南项目。

碧桂园“森林城市”项目位于马来西亚柔佛州新山市,为碧桂园与当地开发商马来西亚柔佛州人民集团(KPRJ)共同开发。2013年8月,碧桂园拿下这一项目地块,项目由四个面积不同的人造岛组合而成,占地约14平方公里,接近澳门面积的一半。2016年12月,碧桂园宣布项目总投资将达到1000亿美元(约6900亿人民币)。按照此前公布的规划,该项目整体将耗时20年开发,是碧桂园在海外最大的房地产项目。

信报记者联系到碧桂园的高层,对方表示:“售楼处停业就是内部装修,一切正常。”对于近期停止了国内推介和付款的消息,对方予以否认。他表示:“下一步项目主推产城融合,有写字楼和相关产业进驻,所以升级改造。”

九成购房者来自国内

森林城市据其规划来看是一个大型城市综合体项目,除房地产开发外,项目还包括旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业。项目建成后,碧桂园将成立一个城市运营公司,提供城市运营所需的基础生活设施,包括交通网、水电网、商业配套、物业管理等。

除森林城市项目以外,碧桂园在马来西亚还拥有金海湾、钻石城、双文丹和中央公园四个项目,其中三个项目位于柔佛州。

2016年3月,森林城市正式入市销售,截至2016年底,碧桂园方面披露的信息显示,马来西亚的森林城市在2016年实现了180亿元的销售金额,净利润率高达20%。森林城市对外的宣称单个项目贡献销售额218亿元。

据悉,森林城市90%的购房客户来自国内。目前对外销售的房型介于48-173平方米(套内面积),单价为每平方米人民币两万元左右。购房者的买房方式共有三种:在展厅内选房,并现场刷卡购买,远程签约;与森林城市销售通过微信、电话等通讯工具选房,将定金汇至国内咨询账户,远程购买签约;购房者通过参加旅行团前往项目参观,并现场购买签约。

房企出海忌猛进

2016年房企纷纷出海。以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表,通过收购酒店、写字楼,与当地机构合作买地开发,投资产业地产等,足迹遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。

分析人士表示:“去年上半年,开发商海外投资开发较为火热,出去看了一圈,到了下半年开始冷静下来。”他解释说,房企开拓的海外市场多为发达国家市场,主要在美国,其次是加拿大和澳大利亚,这些国家城镇化率高,市场较为饱和,房企去了盖好楼之后大多还是反售国内。 

目前,碧桂园已在马来西亚、澳大利亚、印尼落地7个项目,同时公司还将继续拓展印度、英国、泰国、缅甸等市场。但海外战略过于冒进,可能会拖累公司的整体局面。

据了解,自2016年12月底开始,碧桂园将首付降到一成促销。按108万元算,首付10.8万元左右。2016年前,此项目首付为三成。同时,与国内月供不同,该项目每半年付一次,可选择年限不等,按最长4年计算,每次支付12万元左右。值得注意的是,购房者需要每半年自费去一趟碧桂园在香港或者新加坡的展厅,现场刷卡支付。

分析人士称,为应对外汇监管,购房者海外置业常用方式之一是:购房者在境外刷卡购买投资类保险,质押保单后获得资金交给开发商。据了解,森林城市项目不排除使用了上述办法。

超级大盘存在诸多挑战

其实随着森林城市项目的推进,众多负面新闻也不断被披露,后续销售节奏能否保持有待观察,但项目投资成本巨大、天价营销推广费用都为外界所诟病。其中,华侨生联考、海外资产配置、海外教育等概念炒作也让外界评价不高。

其中最为吸引中国人的是华侨生联考政策。这个是此项目卖点之一。华侨生联考政策是指,取得外国长期或永久居留权,且最近四年(截至报名时间结束止)之内有国外实际居住2年以上的记录,即可以华侨生身份申请参加国内高招联考。同样的分数或者只能上专科类学校,如果有了华侨生的身份,则有可能就读复旦等重点大学。

对于购房者来说,如果要是作为海外资产配置,则要考虑未来较长时间内马来西亚房子的房价走势问题;如果为孩子教育考虑,不能忽略马来西亚特别是中国方面的政策变化风险。虽然按现在华侨联考政策看起来置业很合适,但不排除未来几年中国华侨联考政策发生改变。这种政策改变风险只能购房者自己埋单。同时,森林城市项目体量非常大,届时有可能租不出去。但是房子空置的维护成本也是购房者要仔细思量的事情。

对于碧桂园来说,2500亿元的投资,20年的超长开发周期,填海、淡水设施引进、网络配套设施建设、跨海大桥工程等庞杂系统性建设让这个“巨无霸”项目存在诸多变数,马来西亚政策的不稳定因素以及与周边其他房企海外项目的竞争,也让这个超级大盘存在挑战,变数多多。

信报记者 朱盈洁