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在建商住房禁卖给个人

北京楼市调控再加码 商住房遭遇精准打击

2017-03-27 14:45    来源:北京娱乐信报    编辑:曹鹏

摘要: 商住房转让居住成本高 据记者了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

信报讯(记者朱盈洁)传闻已久的商住房限购终于大棒落下。3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击“商改住”,措施不仅在北京史上最严厉,就算放眼全国,也是针对商住最为严厉的一次调控。

措施:商住房不能卖给个人

“商改住”是指开发企业为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。如常见的商业房改为住宅,又叫商住两用房。

根据公告,商业、办公类项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平方米。

同时,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。对规划用途为商办类的房屋,中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。

据悉,公告自3月26日开始执行,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织和个人,个人购买应当符合下列条件:名下在京无住房和商办类房产记录的。而且,在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

影响:商住房认购价值骤降

亚豪机构市场总监郭毅表示,规划、销售、购房资格、信贷四项叠加,足以给予北京商住房市场致命一击。

有关数据显示:2015年至今,北京出让的商办用地及住宅配建商业公建用地中的绝大部分都将受到新政影响,预计至少将涉及500万平方米,其中取证未售的商办共有22625套、166.6万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对信报记者说:“从北京此类政策来看,个人认购此类住房不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求,直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。或者说已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。估计流动性会非常差,也使得此类物业或者难以交易,或者出现价格较明显的下滑。”

今年前两月商住房涨53%

商住此前一直是刚需的替代型产品,小户型、低总价是其独有优势。商住房在房地产调控政策后出现火爆态势。2016年9月30日,北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》后,据房地产服务机构亚豪君岳会统计数据显示,“十一”长假7天北京商品住宅共实现成交1154套,其中商住所占比重高达88%。数据显示,在3月17日北京楼市调控新政出台后,部分商住房价格出现上涨。从年度数据看,最近几年商住两用房成交均价逐渐攀升。比如说在2015年为26481元/平方米,到了2016年为29761元/平方米。而2017年前两月,项目的均价为45399元/平方米,远远超过了普通住宅37967元/平方米的水平。2017年前两月商住房相比2016年全年,上涨了53%。

商住房转让居住成本高

据记者了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。同时商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。商改住后,费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费,因此其居住成本高于普通住宅。其次,商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。