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10天9招 雷霆政策调控楼市

3月房地产调控政策密集出台

2017-03-29 15:28    来源:北京娱乐信报    编辑:曹鹏

摘要: 缩短贷款年限。保定市涞水县 2017年3月2日,涞水县出台楼市限购政策,涞水此次限购政策规定,非本地户籍居民家庭限购1套房且首付不低于30%。同时在涞水购房需到房管局开具准购证明,开发商凭准购证明与购房人签订购房合同和网签备案;

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北京的2017年3月要载入史册啊!从差别化信贷遏制投资投机,到严查市场规范销售秩序,再到严格税收政策、规避离婚买房……连日来,北京密集出台楼市调控政策,一系列“组合拳”行动被业内人士称为“史上最严”。业内人士认为,除了抬高门槛的“限购限贷”政策,北京还在规范市场秩序、增加有效供给方面“做文章”。北京楼市调控连刮“风暴”,表明了稳定市场的坚强决心。

3月17日 认房又认贷

3月17日下午,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款。(含公积金贷款)。另外,企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

观点

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,再次加码后,目前北京的楼市政策可谓“史上最严”。限购和二套认定标准收紧,使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划,购房人群普遍陷入观望,需求明显萎缩。卖房业主,像新政之前那种惜售、跳价的现象不再,部分着急出售回款的业主,面对突然冷却的市场,着急出售意愿更加强烈。

链家研究院院长杨现领表示,首先政策打击了改善需求,提高了改善需求门槛,特别是按照目前北京市场的二手房交易中,非普通住宅影响非常大。首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少,后期成交量将会出现大幅下滑,成交均价的涨幅也有望出现收窄。对于投资客户而言,杠杆的使用空间明显缩小,对这部分需求将形成较大影响。

影响

主要会对二手房市场影响较大。对改善型需求的影响最大,同比是过去可以被认定为首套的卖一买一群体,因为被认定为二套,不仅仅是首付的提高,利率的上涨也会明显抑制需求,严重打压豪宅成交。

北京市住建委开展执法检查 炒房必办

3月18日,北京市住建委约谈北京十大中介机构,明确禁止中介机构参与炒房。自开始楼市新政实施后,北京市住建委执法部门严查房地产中介市场,惩治问题房地产中介机构,掀起了一场治理房地产中介的风暴。

继近日住建委发布关停11家违规的房地产中介,当场摘牌2家中介门店之后,一旦发现有中介机构或经纪人参与炒房、哄抬房价等,北京市住建委将逢“涨”必查、逢“炒”必“办”。

观点

戴德梁行华北区研究部主管魏东表示,今年二手房的行情仍旧是供不应求,卖家惜售,而改善性需求的群体则又陷入恐慌,这才会有价格的上涨,中介行业是起到居间作用的,它也要随市场的变化为买卖双方协调才能达成交易,政府对中介公司的约谈也只是要规范行业行为。

影响

住建委在行业内开展执法检查以来,已有38家房地产中介被责令关停或停业整顿。另据各区房管部门检查统计,91家房地产中介公司已自行关停。从某大型经纪机构反馈的三方协议签订情况看,新政发布后的一周日均签订322单,较新政前一周日均签订单数减少六成。

北京发改委:不得在标价之外加价出售商品房

3月22日,北京市发展改革委公开发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》明确指出,销售商品房和提供服务应当自觉依法明码标价,商品房销售实行一套一标;不得在标价之外加价出售商品房,不得收取任何未予标明的费用;不得捏造、散布涨价信息,哄抬价格;不得相互串通,操纵市场价格。

观点

戴德梁行华北区主管魏东表示,此举将督促、引导企业自觉遵守价格法律法规,树立依法经营、诚实守信、公平竞争意识。

影响

自3月20日至4月20日,对全市在售商品房楼盘和二手房中介机构开展商品房销售明码标价专项检查,重点查处不按规定明码标价、价格欺诈行为。及时制止和依法查处各类价格违法行为。

首套利率提到95折

3月22日,工行、中行、农行、招行、光大、浦发、中信银行的北京市分行以及北京银行等16家银行联合表示,即日起将个人首套住房贷款利率最大优惠幅度从9折上调至95折。

观点

中原地产分析师张大伟表示,此次银行集体上浮首套房贷款利率,对抑制投资与投机型人群购房,促使房价回归理性及稳定后续成交上都将起到积极作用。

伟嘉安捷市场研究经理吴昊表示,目前针对首套房的政策并不算最严,但如果房价依旧上行的话,未来再升级利率也可能回归至2014年时“最低基准利率上浮10%”的水平。

影响

缩短贷款期限,上调贷款利率优惠,对购房人来说,最直接的影响莫过于月供增加。据信报记者测算,以贷款300万为例,按照新政前9折、贷款30年的政策,每个月的月供为15040.55元,而新政后95折、贷款25年的月供为16940.01元,每个月的月供比以前多了1899.46元,相当于购房人每个月多还近2000元的月供。

非京籍在京购房需纳税连续60个月

3月22日,北京市地税局、市住建委联合发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》,明确从3月22日起,对非京籍家庭的购房资格审核执行从严的个税审核标准。从每年缴纳个人所得税一个月即可,升级为每年必须12个月连续缴纳个税、连续缴纳60个月,且每月纳税额不得为零。

观点

中原地产分析师张大伟表示,社保需要连续缴纳60个月,而个税则只需一年缴一次,这使得社保缴纳的要求更高,而个税缴纳的要求相对低。不排除有部分购房者实际上采取个税认定的标准去购房,这显然降低了购房门槛。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:现在,从严执行后,就意味着纳税人必须连续60个月内每月纳税额均不为零。若当月纳税额为零,将不能认定为有纳税记录。

影响

北京这次把个税和社保缴纳的模式统一,规避了部分购房者钻漏洞的做法,也代表着北京楼市调控的继续收紧,预计对房地产市场的买卖双方将产生不小的心理影响。

异常平房登记手续停办

针对炒作过道房、车库房、异形房、平房一间改多间等学区房的现象,3月23日晚,从北京市规划国土委获悉,现已通知各区不动产登记中心停止办理异常形态平房的不动产登记手续,异常形态平房包括房屋面积过小、廊道、通道申请单独转移登记等情形。市规划国土委相关负责人表示,关于停止办理异常形态平房的不动产登记手续,“需要注意的是‘单独’二字,比如两间房子中间有个过道是可以一起登记的,但是过道不能单独登记。”市规土委相关负责人说。

观点

在落户环节,市公安局相关负责人解释称,登记常住户口的房屋应当是住宅类房屋,能够实际居住;办理户口的居民也应当在此长期居住生活。因此,像过道这种无法居住的“异形房”将无法落户。该负责人表示,社区民警会实地核查走访,来判断房子到底能不能居住,“像家里有没有床、能不能做饭等细节都会被特别留意。”

“异形房”之所以被炒到天价,主要是因为其与“学区”挂钩。对此,市教委相关负责人也明确表示,由于不具备居住条件,过道“学区房”将不能作为入学资格条件。也因此未来此种天价学区房或将降温。

离婚一年内贷款一律算二套

3月24日,央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知,要求对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策,从严防控信贷风险;对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

各商业银行应加强消费贷及其他无抵押信用贷款的管理,严禁以消费贷、个人经营性贷款等名义贷出资金用于支付购房首付。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,商业银行应进一步严格住房贷款条件,原则上可参照二套房信贷政策执行。

观点

相关负责人表示,即便个人征信记录中没有显示,但购房人只要曾使用过公积金贷款,相关管理部门也会将贷款记录反馈给商业银行,不留“钻漏洞”的可能。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示,为促进房地产健康稳定发展,北京此次楼市调控政策更加严格。对于离婚一年内按二套房认定也是希望遏制投机炒房的趋势。

影响

“无论多么严厉的限购限贷政策,此前只需办个‘假离婚’一切就迎刃而解。为了买房,婚姻沦为‘儿戏’。”最近准备购房的王先生一边声讨着这种现象,一边也准备办个“假离婚”,使自己变成无房户而降低首付款比例。而此法规一出,假离婚买房的漏洞将被堵上。

商住房停贷款 个人禁购买

3月26日晚间,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。要求,在建在售商办项目不得卖给个人;商业银行暂停购房贷款。商办类项目最小分割单元不得低于500平方米,不符合要求的,规划部门将不予批准。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的,个人应符合名下在京无房和商办类房产记录,并连续五年缴社保或纳税。

观点

北京市房地产业协会秘书长陈志表示,这次,北京市从规划、建设、销售、使用、信贷等全链条、各环节集中发力,对商改住“零容忍”。此次北京商改住调控措施既是继“3·17”楼市新政以来,再一记重拳抑制投机投资性需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次限购后,商住房流动性会非常差,将从“香饽饽”变成烫手山芋,也使得此类物业或者难以交易,或者出现价格明显下滑。

影响

此政策出台后,对于已经入市的商办类项目,全部被严格调控,这是历史第一次。

名校不能与房企合作建校

今年起名校去北京之外的省市、区域办分校的现象也将被全面叫停。今年起,除了京津冀协同发展项目外,所有市属学校未经北京市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学。市教委相关负责人表示,这样做是为了继续扩大北京市范围内的优质资源数量。

观点 

近几年,北京市已经有许多知名中小学校通过合作、挂名、品牌、师资支持等方式到全国各地办学。此举将限制所有中小学尤其是名校外地办学,将更多精力投入到北京市的薄弱校上来。

影响

开发商引入名校做销售卖点的现象将被遏制。今后,未经同意,北京市所有的中小学校都不能和房地产商合作办学,这也将纯净教育办学空间。 

信报记者 朱盈洁整理

3月26日

北京市教委:中小学校不能与开发商合作建校。

3月26日

商办需连续满五年社保或者连续五年纳税且名下不能有住宅或商办类产品,符合条件的全款才能购买。

3月24日

离婚一年内贷款一律算二套,大学生(无首付收入来源)购房原则上按二套发放贷款。

3月23日

“过道学区房”不作为入学资格。

3月22日

非京籍朋友在京购房需纳税连续60个月。

3月22日

16家银行首套利率提到95折。

3月22日

北京发改委:房子只能有一个标价。

3月18日

住建委约谈10家中介,开展执法检查。

3月17日

认房认贷 名下有房或有贷款记录全算二套,提高二套房首付比例。缩短贷款年限。

环京地区11个县市区

出台限购政策

廊坊主城区和三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县限购加码

2016年4月1日晚,廊坊市政府新闻办官方微博发布该市房地产调控意见,共涉及9项具体措施,其中包括实行住房限购和差别化住房信贷政策,规定非当地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。调控范围包括三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县。

2017年3月22日起,环京区域限购再升级。廊坊市主要城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、永清县加入限购大军,三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县限购加码。

非本地户籍居民限购1套商品住房且购房首付款比例不低于50%。本地户籍居民家庭购买第一套住房,商业贷款首付款比例不低于30%,第二套首付款比例不低于50%,对第三套暂停办理商业性个人住房贷款。   

天津市(城六区和武清)

2016年9月30日,天津市出台楼市新政,实施区域性住房限购,强化差别化住房信贷政策。即在天津市拥有1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房,包括新建商品住房和二手住房。对在天津市内六区和武清区范围内购买首套住房的非天津市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

张家口市怀来县

2016年11月30日,怀来县发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》规定,非本县户籍居民限购1套住房,即:非本县户籍居民尚未拥有本县住房,可在本县购买1套住房(含新建商品住房和二手住房),且购房首付款比例不低于30%;非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的,暂不得在本县购买住房。

保定市涿州县

2017年3月1日,涿州市发布《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》的文件,涿州拟实施限购和差别化信贷政策。非本市户籍居民仅允许购买1套住房(含二手房)。这意味着继北三县、怀来县等地之后,又一个实施限购政策的环京城市。

保定市涞水县

2017年3月2日,涞水县出台楼市限购政策,涞水此次限购政策规定,非本地户籍居民家庭限购1套房且首付不低于30%。同时在涞水购房需到房管局开具准购证明,开发商凭准购证明与购房人签订购房合同和网签备案;本地户籍居民购买第二套住房首付比例不低于60%。

张家口市崇礼区

3月7日,继去年11月30日河北张家口市崇礼区实施限购政策后,崇礼限购再度升级。7日晚间,崇礼区政府网站发布张家口市崇礼区人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》的补充意见,本地户籍居民购买首套普通住房或非普通住房,首付款比例均不低于30%、40%;购买第二套普通住房,首付款比例不低于60%,购买第二套以上非普通住房(含第二套),首付款比例不低于70%。非本地户籍居民家庭,可以购买1套普通住房,首付比例不低于40%。