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商办房遭遇退房潮

不能贷款 看空商住项目价值

2017-05-03 14:46    来源:北京娱乐信报    编辑:曹鹏

摘要: 北京商办项目调控政策3月26日出台后,商住销售市场处于了停滞状态。而一大波退房纠纷也在陆续上演。信报热线电话陆续接到不少询问如何退房拿回首付款的咨询电话。而据消费者反映,位于大兴的一个商办项目已经遭遇十几次业主维权事件,诉求正是退房。类似的事件发生在很多商住项目身上。

北京商办项目调控政策3月26日出台后,商住销售市场处于了停滞状态。而一大波退房纠纷也在陆续上演。信报热线电话陆续接到不少询问如何退房拿回首付款的咨询电话。而据消费者反映,位于大兴的一个商办项目已经遭遇十几次业主维权事件,诉求正是退房。类似的事件发生在很多商住项目身上。业内认为,商办限购政策出台后,购房者失去资质及看空市场是退房事件出现的原因之一。近期商住项目有可能引发较大规模的退房潮。

商住项目购房者想退款退房

消费者李女士近期有点烦儿。她于2017年1月10日,购买了丽泽商务区商住两用房100平米,已交了50%的房款,其余50%按合同约定,应该在2018年下旬左右,交房时补齐。房款总价格约为750万元。但3月至4月间,北京陆续出台三道调控商住项目的政策,让李女士对后期商住房的投资空间不看好。于是已经完成了网签手续的她找到开发商协商想退房和退款,但被开发商一口回绝了。

同样从事销售工作的王小姐在3月10日认购了一套北京密码商办楼盘的房子,只交了10万元定金,还没有交完首付款,3月26日第一道商办调控政策落地了。限购政策落地后,在北京名下有房的王小姐失去了购买商办产品的资质。限购政策出台后的第二天,王小姐就与销售人员联系退房。几经周折后,开发商收回所有购房手续后,回复退款时间竟需要3-6个月。

另外据了解目前市场中出现的商办退房事件超过两位数,大兴一个之前成交较好的商住项目,在限购政策出台后的一个月时间里,先后遭遇十几次业主维权事件,业主维权的焦点则是认为开发商无法履行先前与居住功能有关的承诺,因此要求退房。截至目前,该事件仍未得到解决。

退房潮的两难境地

实际上,自商办限购以来,近期商住项目退房事件已较为普遍,对于开发商而言,退房现象会导致业绩承压,是不得不面对的问题。

据了解,退房的情况大致有两种:一种是政策出台时尚未办理网签的交易;另一种是政策出台时已经办理过网签的交易。但是,无论是否办理网签,目前市场中出现的情况都是退款难、退房难。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,退房事件频出是因为商办限购政策出台后,未网签的客户因失去购房资质而退房,还有一种是担心未来出售困难、看空商办市场行情而选择退房。

与王小姐遭遇情况类似的是,限购政策出台后失去购房资质,无法办理网签而选择退房。3月26日,《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台,明确规定,企业在建(含在售)商办类项目,不得卖给个人。另外,商办调控政策规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,直接导致客户因购房款不足而退房。这种未办理网签的交易,开发商一般会承诺退房。

另外一种情况就是如李女士一样已经办理网签的交易,购房者担心未来房产无法转手变现,以及限购后市场迅速冰冻,导致购房者看空商办市场的情绪较浓,同时,新政要求对商办项目进行整改,去除居住属性,精装变毛坯,不能通燃气以及原有的厨房卫生间等都存在拆除的可能性,让购房者无法接受。这种情况下,开发商与退房客户多进入僵持阶段。

一位商办项目营销负责人表示,商办限购出台后20天的时间里,北京市商办成交仅150套左右,商办限购前一个月成交为5000多套,周成交数据也从原来的上千套,迅速下降到了几十套。这种情况下,此前犹豫不决、不知是否要退房的观望者也有可能会加入到退房的人群中。目前,已经有较多商办项目客户要求退房,未来商办退房潮极有可能发生。

业主可否要求退房?

商办退房现象在市场中已较为普遍,同时退房难、退款难的问题时有发生。“3·26”新政之后,对项目心存疑虑的业主可否要求退房?业主解除合同退房是否需要支付违约金?

北京市万思恒律师事务所吴刚律师表示,商办项目限购政策出台后,购房者失去资质或者不能贷款失去支付能力导致房屋买卖合同目的不能或难以实现,属于《合同法解释(二)》第二十六条规定的情势变更导致合同不能履行的情形,合同双方可解除合同并且双方都无需承担违约责任,买方已支付购房款的,卖方应当退还款项。

吴刚表示,如果该买房人想解除购房合同,首先,要看购房合同有无约定买房人在什么情形下有权解除合同,如果该类情形发生了,购房人则可以依据该约定主张解除购房合同。其次,如果购房合同没有约定购房人有权解除合同的情形,如果购房人的确无财力支付其余购房款,在与开发商协商不成的情况下,可以起诉解除购房合同,要求开发商退还已支付的全部房款。这个途径难度较大,最好请专业律师协助。

对于合同涉及的定金和已支付房款返还时间问题,吴刚表示,法律并未做出明文规定,由合同双方协商确定,但是开发商并不能以手续没有完成为由拒绝或拖延款项退还,根据合同相对性的规范限制,合同的解除和款项退还是房屋买卖双方的义务承担,开发商与其他方之间的关系义务不能对抗作为合同相对方的购房者对其享有的合法权益。

开发商如何应对

“开发商面临退房事件时,注重品牌美誉度的企业会选择无理由退房的措施。但是,个别开发商不太接受购房者退房的要求,尤其是已经办理网签的交易,对于类似限购等政策对在途交易的影响,合同本身并无明确规定,购房者只能与开发商协商,而开发商往往的回复是‘按照购房合同规定来解决’。”亚豪机构市场总监郭毅如是说。

京师律师事务所房地产交易法律事务部主任王琮玮也表示,如果业主和开发商协商不通,且业主能有充分证据证明,开发商在销售的时候,对于商办项目房屋的性质、居住和使用的功能有明确的介绍,且这些介绍与项目真实的性质和将来的用途不符合,可以以欺诈为由起诉开发商,请求法院判撤销合同。

王琮玮介绍说:“但是合同撤销不意味着开发商负100%的责任,就一定要退全款。要看合同撤销的责任属于哪一方。如果项目已经被政府认定为违规,撤销合同的责任就在开发商,因为开发商提供了违法违规的产品,开发商应当退全款。”

据了解,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反,应当承担违约责任。因此,法院是否判开发商承担相应责任,最终要看业主提供的证据是否扎实。

信报记者 朱盈洁