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谋求变轻 多家房企频亮“空手道”

sohu中国近期买三栋楼 万达抛售89个项目

2017-07-11 21:36    作者:朱盈洁    编辑:朱盈洁

摘要: 万达和融创两方能否在未来的合作中,保证双方战略态度的一致,维持万达运营管控,将是整个战略合作的关键。当然,从万达的角度来看,不管未来如何发展,其轻资产转型的态度十分决绝。

进入7月,房企频现大动作,首先是7月4日,SOHO中国潘石屹宣布,北京光华路SOHO等两个项目启动整售。紧接着7月10日,万达将文旅产业的89个项目631亿元买给了融创,一时间业内哗然。有关SOHO中国和万达集团资金紧张的消息开始蔓延,但也有专家认为:目前在销售利率下降的当下,房企想要快速扩大规模并抢占更多市场份额,纷纷转型轻资产模式。随着楼市进入下半场,行业内更多房企选择“轻资产”模式扩张。

万达和SOHO中国都在抛售

7月7日,面对众多媒体的询问,SOHO中国董事长潘石屹表示:“近来,大家对我们出售现有项目有着许多猜测,我今天在这里想告诉大家的是SOHO中国资金不短缺,未来的发展战略我们将聚焦SOHO 3Q业务,出售几个项目所得的资金也将用于SOHO 3Q的扩张,并向二、三线城市拓展。”

此前,在刚刚以35.73亿元出售上海虹口SOHO不足十日后,7月4日,SOHO中国再次宣布,启动旗下北京光华路SOHO、上海凌空SOHO两个项目的整售。一时间,有关SOHO中国资金紧张的消息开始蔓延。因此,潘石屹现身表示,做生意永远不变的规律就是低价买进高价卖出,所以在目前资产价格还算高起的情况下选择处置一些资产。

无独有偶,7月10日,万达商业和融创中国联合发布公告称:万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳、哈尔滨等13个文旅城项目91%的股权转让给融创,并由融创承担项目现有的全部贷款;另有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店作价335.95亿元转让给融创。这次交易的总额达到631.7亿元。这应该是今年房地产行业资金额最多的交易,而从王健林和孙宏斌的地产江湖地位来说,可以引发无数猜测和遐想。

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张存制图

开发商开始缺钱?

今年以来,李嘉诚开始远离房地产,潘石屹接连在卖楼套现。有第一中国第一富豪的王健林也开始出售万达地产项目,到底是资金链出了问题还是对房地产市场的不看好?

针对资金短缺的质疑,潘石屹斩钉截铁的表示,不差钱,只是想逆势扩张。潘石屹表示,未来SOHO中国将聚焦SOHO 3Q业务,除北京、上海、广州、深圳外,还将扩展到二线城市去,同时也将三线城市纳入研究范围。

2017年,SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金,这是一笔会超过100亿元规模的资金。值得关注的是,即使手握大量现金,按照潘石屹的计划,在向轻资产转型的路上,将会率先启动一轮资本运作。潘石屹透露,将会把17个SOHO 3Q整合后去融资,实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划,潘石屹称,各种可能都是存在的。

但万达好象是真缺钱了,才变卖的资产。7月10日上午,财新报道,万达集团董事长王健林表示,向融创转让资产能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。

“王健林要卖掉文旅城或是酒店,不是突兀的事情。只不过大家没有想到,最终真的会被孙宏斌接盘。”一位分析人士表示。从王健林的角度来说,不是融创,也会有另一家房企接盘万达的重资产包袱,并且很可能位于十强席位——据了解,几年前就喊出要退出房地产行业口号的万达,今年以来已与很多方面洽谈过资产包的售卖事宜。

“轻资产”的战略图谋

万达、融创联合公告发出后,业界受到广泛关注。事实上,从2016年万达大胆调减600亿元地产收入目标,其“轻资产”转型的态度可见一斑。从目前来看,万达的资金主要沉淀在两个方面,一个是万达广场,一个是当前关注的文旅项目。其中万达广场早在“轻资产”方面有成效。根据万达经营报告,其16年开业的50个万达广场中,有21个属于轻资产,而其17年上半年新开业的12个万达广场中有9个为轻资产项目,新发展的26个万达广场则均为轻资产项目。

分析人士表示:轻资产因投资少、灵活性强和风险低等特点受到房企青睐。随着楼市进入下半场,行业内更多房企选择“轻资产”模式扩张。

更值得一提的是,在运营经验的累积下,万达找到了符合自身发展的轻资产模式,一是投资类万达广场,就是其他房企拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营;另一种是合作类万达广场,就是其他房企出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。据了解,万达15年只签了一个合作类万达广场项目,2016年不但签了18个,其中北京丰台区的槐房万达广场实现开业,且效果积极。

用王健林自己的话来讲:“合作类万达广场,两个就顶一个重资产万达广场,投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。”

而面对急剧变化的经济社会,潘石屹也表示,SOHO中国将从重资产模式逐渐向轻资产模式转变,SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务。据了解,目前,SOHO 3Q已经有17000个工位,出租率在80%左右,预计今年年底将达到95%。潘石屹表示SOHO中国一直在转型,处在不断转型的路上,未来将尝试输出管理,实现轻资产化,由开发商转变为平台运营。

输出品牌 避重就轻

轻资产因投资少、灵活性强和风险低等特点受到房企青睐。就目前来看,国内各大商业地产房企正在尝试或践行的轻资产模式不外乎品牌管理输出、资产证券化及合作开发这几类。业内观点认为,今后长期持有项目和输出管理将成为实力开发商及运营商的两大盈利模式。

据了解,目前多家房企也在加速布局品牌管理输出项目。以万达为例,万达酒店管理经过10年发展,旗下拥有四个自营酒店品牌:万达瑞华、万达文华、万达嘉华,以及万达锦华。截止2016年底,万达酒店及度假村在中国持有超过100家高端酒店。而在万达持续的轻资产转型中,王健林在2016年的工作报告中,也提出要持续输出酒店品牌管理,并将品牌输出至海外。

虽然3Q目前全部由SOHO中国自持,但潘石屹曾表示将尝试输出管理,实现轻资产化,此前SOHO 3Q便与腾讯签署过相关的合作协议。不过,对于轻资产推进情况,潘石屹表示,过去两年内,3Q在不断地适应市场,而公司是预计先在项目里试验3Q,进行产品的完善,成熟后才会扩张。

克而瑞研究中心研究员沈晓玲表示:虽然从目前的条款来看,对万达的轻资产转型具有推动意义,但是隐忧依然存在。万达和融创两方能否在未来的合作中,保证双方战略态度的一致,维持万达运营管控,将是整个战略合作的关键。当然,从万达的角度来看,不管未来如何发展,其轻资产转型的态度十分决绝。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来,对于2017-2018年来讲,由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅(商改住)整改等因素,导致“高周转”成为伪命题,对于未来几年的房地产行业来讲,销售规模再大貌似没有太多意义,因为利润率在降低,今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8-9%,销售规模千亿净利润也就几十亿,并且还背负80%以上的资产负债,规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大,于是有的企业开始选择逐步退出房地产,走向“轻资产”的道路,万达抛售89项目也是基于此。

信报记者 朱盈洁