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北京五环新房套成交均价超1100万元 中高端项目将成市场主角

刚需客无奈观望

2017-08-02 11:02    作者:朱盈洁    编辑:朱盈洁

摘要: 亚豪机构市场总监郭毅认为,2016年7月份还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导,而随着高价地块不断拍出的市场效应的不断发酵,使得大量同区域项目价格均出现攀升,再加上今年预售价格“8万元/平方米”红线的压制,一升一压两相作用之下,5万元/平方米-8万元/平方米成了...

有关部门对北京部分新建楼盘售价执行严格的“限价”管控政策,已经是房地产行业内公开的秘密。在“8万元”预售价格监管红线之下,上半年,北京新建住宅市场成交主力逐渐从刚需转向改善需求,成交单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端楼盘成为市场主力。同时,因为改善型客群频频出手,上半年北京楼市新建住宅成交的户型大都为3居室类大户型,主力成交区域也为五环外。

五环成交均价5.7万元/平方米

据房地产数据统计机构克而瑞发布的北京最新房价数据显示,受大户型类产品成交增加的影响,目前北京五环周边的新房每套成交均价超过1000万元大关,成交均价逼近6万元。

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克而瑞北京机构高级分析师崔秀程表示,五环目前商品住宅成交均价达到5.7万元,套均价已达1100万。他表示:“五环、六环是现在北京楼市成交最活跃的区域,120-150平方米面积大小的3居室成交量很大,所以套均总价较高”。

同时,根据亚豪君岳会统计数据显示,截至7月30日,7月份,北京商品住宅共实现成交1638套,成交面积130.78万平方米,环比上月同期成交套数减少11%,成交面积减少2%,同比去年同期成交套数、面积更是分别减少65%、51%,预计整个7月份成交情况也或将创下自2014年3月以来,41个月的历史新低。

同时,据克而瑞统计,今年北京在售楼盘中,有98个项目成交总价水平为套均总价1000万元左右,六环外项目占据很大比例。崔秀程表示,“北京五环沿线,目前商品住宅成交均价达到5.7万元/平方米,套均价已达到1100万元”。

刚需客无奈观望

自317新政以来,北京楼市从卖房市场变买房市场,楼市成交量普遍降温。但是细心的刚需落户购房群体发现,除了因为去除学区房这个概念,部分区住宅降价,大部分房价降幅不大,这让刚需客不得已放弃或者改变购房计划,只能被动观望中。

“换房型置业是当前北京楼市的又一特征,过去很多刚需类购房客在这一轮房价上涨的过程里,不得已放弃或者改变购房计划。”房山区某项目营销总监向记者透露,在当前北京市场受到较严调控背景下,很多刚需客选择了观望。“二手房市场确实降了,所以很多人会再等等看。反倒是很多来我们项目以换房改善居住条件的客户,购买决策更坚决。”

即便如此,即使手持1000万元,在北京面临的选择依然不如想象中的充分。记者走访房山部分项目发现,尽管地处五环外,但房山有多个楼盘的价格也在5万元以上。以广阳郡·九号项目为例,该项目目前所推出的项目户型面积在160平方米-220平方米之间,部分户型的成交总价也已经超过千万元。

分析人士认为,房山过去是一个偏刚需的市场,现在则有不少中高端项目开始成交,未来可能会有一轮“补涨”。事实上,房山楼市的发展也折射出了北京今年上半年楼市走向。

中高端楼盘是主角

从成交特征分析来看,在7月份成交当中,单价5万元/平方米-8万元/平方米的中高端项目占比高达40%,成为绝对主导。

亚豪机构市场总监郭毅认为,2016年7月份还是单价3万元/平方米以下的住宅产品成交占主导,而随着高价地块不断拍出的市场效应的不断发酵,使得大量同区域项目价格均出现攀升,再加上今年预售价格“8万元/平方米”红线的压制,一升一压两相作用之下,5万元/平方米-8万元/平方米成了商品住宅市场的主力,而这一价格区间也正是当下购买意愿最为强烈,购买能力最为坚挺的改善型需求范围。

分析未来市场趋势,郭毅表示,在2017年已成交的17宗可售纯商住宅用地当中,7宗地块限售均价在5万元/平方米-8万元/平方米之间;而在挂牌期的13宗纯商住宅用地当中,限售价(含最高价)位于5万元/平方米-8万元/平方米区间的多达8宗。因此郭毅判定,未来较长一段时期内,5万-8万元/平方米的中高端项目将成为商品住宅市场的供需主力,也将是楼市“主角”。

信报记者 朱盈洁