信报订阅

北京限价松动 豪宅市场难开闸

2017-08-23 12:10    作者:朱盈洁    编辑:朱盈洁

摘要: 在郭毅看来,因今年陆续拍出的高价地块的“好邻居”效应不断发酵,使得大量同区域项目价格均出现攀升,再加上“8万红线”的压制,一升一压两相作用之下,单价5万-8万元/平方米楼盘将成为商品住宅市场的主力,而这一价格区间也正覆盖了当下购买意愿最为强烈、购买能力最为坚挺的改善型需求。

长期紧锁北京高端住宅市场的“8万红线”紧箍咒日前终于出现松动。这一轮高端市场“限价”政策的放开早于市场预期,这事引起了不少人的恐慌,说这是不是调控放松的信号呢?楼市限价政策,是不是要取消了?但分析人士表示:现在判断调控“放水”高端市场为时尚早,豪宅市场依旧难言乐观。

VCG11474343792

VCG11474343792

“8万红线”限价松动

一直以来,北京都是楼市调控的急先锋,很多政策都是全国收的最紧的,比如第一个限商,又把首套房利率提高了15%。又有全面加大供给,5年150万套房等等,但就在最近不和谐的声音出现了,北京住建委放行了三个高价项目,具体分别为丰台中国玺住宅预售价格最高为96023元/㎡、金茂府住宅预售价格95000元/㎡、昆仑域住宅预售价格最高为95705元/㎡。这事引起了不少人的恐慌,说这是不是调控放松的信号呢?楼市限价政策,是不是要取消了?

一个不愿具名的开发商高管表示:“3家楼盘售价突破8万元大关,实际上仅是个案,并不具有代表性,更不意味着豪宅市场调控的放开,“8万红线”还会在相当长一段时间内存在。

他进一步分析说,从宏观层面来看,调控以来北京楼市取得了一定效果。“价格不上涨”的目标也在一定程度上达成。而且从刚刚发出的“共有产权”政策的颁发也能够预见到未来北京市场上刚需产品将大量入市,在满足首次置业人群需求的同时,对平均房价的平抑作用也会十分明显。由此适当通过市场手段在合理范围内适度放开高端项目的售价是自然而然的。

此外,从三家楼盘的具体情况分析可知,三家楼盘拿地都是在2015年前后,华润昆仑域项目拿地楼面价约为3.73万元/平方米,中国玺为5万元/平方米,北京金茂府5.2万元/平方米。而且这些地块都有配建自住房或者商业用地等出让条件,也无形中增加土地成本。因此从目前三家项目批复价格来看,也仅仅是保本,利润非常有限。依此类推,未来类似这几家楼盘情形的项目超8万元入市也不会意外。

多项目减配平衡成本

一位开发商表示,高端项目拿地成本很高,如果不开发成高标准项目绝对卖不上价,也无疑是赔本的买卖。但现在政府8万+的销售红线几乎无法动摇,让企业在打造产品时,在品质塑造上畏首畏尾,不敢追加太多成本。所以,如果说2015年、2016年楼市的火爆,造就了“豪宅年”,那么今年豪宅的处境将颇为尴尬,迫于价格压力,减配平衡成本将是企业的第一要务。

亚豪机构市场总监郭毅认为,目前市场上原本预期售价8万+甚至10万+的项目只有两个选择,一是暂缓入市,二是调低售价。但调控的长期性所带来的成本压力,使得一些新项目开始选择“低调”入市。尤其是在当前政策帮消费者“砍价”这一预期已明朗的情况下,也使得存量豪宅依然受到追求居住品质的改善型客群的青睐,市场需求有所释放。

据了解,朝阳公园板块的一个老豪宅项目就采取了静观其变的态度。在北京市住建委官网上,该项目于2015年6月取得预售许可证,目前已签约套数55套,仍有一半以上房源尚未签约。但有消费者反映,该项目销售员却对外宣称房源已所剩无几。

不过,业内人士分析:北京高端市场上一大批项目拿地时间很早,有捂盘囤地嫌疑,希望取得更高利润,但豪宅项目则不在“开闸”之列,这些项目要想拿到满意的开盘价恐怕还是难上加难。

豪宅市场难开闸门

分析人士表示:北京一直以来都是风向标所在,任何变化都能挑起刚需脆弱神经,但是调整是一个因地制宜的调整,目前整体调整趋势并没有发生改变.虽然这一轮高端市场“限价”政策的放开早于市场预期,可能意味着北京市前一阶段调控效果已阶段性达成。但依然是坚持房子是用来住的,不是炒的这个基调没有改变,目前判断调控“放水”高端市场为时尚早,豪宅市场依旧难言乐观。

郭毅分析,为实现控制房价的目标,北京在预售价格监管8万元/平方米红线的执行上可谓空前绝后。因此预计大面积放开销售价格的可能性也不会很大。

在郭毅看来,因今年陆续拍出的高价地块的“好邻居”效应不断发酵,使得大量同区域项目价格均出现攀升,再加上“8万红线”的压制,一升一压两相作用之下,单价5万-8万元/平方米楼盘将成为商品住宅市场的主力,而这一价格区间也正覆盖了当下购买意愿最为强烈、购买能力最为坚挺的改善型需求。

信报记者 朱盈洁