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集体用地可建租赁住房 租赁政策又放大招

北京租房客或大量流入郊区

2017-08-30 22:52    作者:朱盈洁    编辑:朱盈洁

摘要: 具体到北京郊区较为便宜的房价将进一步引导人口流向郊区,带动郊区人口、经济发展,同时对缓解北京城区人口压力。

8月28日,中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,其中涉及了北、上、广等13个城市。分析人士认为:这意味着土地制度的大变革,一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,将有效抑制高房价、高租金,具体到北京郊区较为便宜的房价将进一步引导人口流向郊区,带动郊区人口、经济发展,同时对缓解北京城区人口压力。

13个试点城市确定

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8月28日消息,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,方案中明确提出为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

其目的是完善利用集体建设用地建设租赁住房规则。形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

政策给予相关单位极大的自主权利,加强集体用地的市场化运行,弱化行政管制。政策明确表示将完善集体租赁住房建设和运营机制,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

多赢的政策促进租赁市场发展

分析人士认为:这意味着土地制度的大变革,一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,将有效抑制高房价、高租金。

中原机构首席分析师张大伟表示:此次政策解决土地供应不足的问题。先前提出了发展租赁住房政策,但并没有与之匹配的土地供应支撑。如果租赁住房都建设在住宅用地之上,这势必会挤占了可售商品房的指标,其造成的结果是商品房的可售房源会减少,而供求关系也会更紧张,最终可能会导致房价加速攀升。所以若既想发展租赁市场,又要稳定房价,就必须有新的土地供应。

因此,这次集体用地参与到租赁住房建设,将会成为楼市新的增量,而这种做法也会减少租赁房对商品房的“抽血”。总而言之,这次的方案对建设租赁用房与稳定房价都有着积极意义。

在张大伟看来,部委鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,上述13个城市基本都属于一、二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

他表示,从长远看,目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊,开发商开发商品房用于出租的回报率过低,大部分年收益只有1%~2%,这种情况下集体用地因为土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,也可以获得稳定回报。集体用地建设的租赁房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上。

“用集体土地供应租赁房,是一项多赢的政策。预计这一政策落地后,将对着13个城市的租赁市场将有非常大的影响。”张大伟称。

北京租房客或大量流入郊区

利用集体土地建租赁房并新鲜事物。作为超大城市,早在2011年,北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后,京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。

从2011年起,北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。

今年5月,唐家岭项目开展选房入住,此后又陆续有温泉镇351地块和平房乡两个试点项目开展了入住工作。

“今年是大规模推进租赁住房建设的第一年,目前各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定,正加紧编制项目实施方案。重点在毗邻产业园区、交通枢纽和新城的区域布局建设,周边市政配套设施和公共服务设施相对齐全,交通较为便利,充分解决周边就业人群的住房需求,促进产城融合、职住平衡。”北京住建委称。

分析人士表示:此次集体建设用地涌入租赁市场,政策给予其享受相关公共服务的福利,同时赋予村镇集体经济组织充分的自主权利,自主选择发展模式,郊区较为便宜的房价将进一步引导人口流向郊区,带动郊区人口、经济发展,同时对缓解北京城区人口压力,稳定北京城区房产市场有着积极意义。

由于集体用地情况较为复杂,如所处位置不同赔偿金很难制定等,长期以来,只有少量集体用地用于租赁业务,如此正规的文件进行明文规定的政策尚属首次,政府再一次用政策表明其发展租赁住房、长期稳定房地产市场的决心,由于目前集体用地多集中在郊区县一些地方,因此一旦该政策实施,郊区会有大量的集体用地涌入市场,加之北京发达的地铁,很可能会带动郊区租赁市场发展,将租房需求引流至郊区,北京租房客也将大量流入郊区,从而缓解城区租赁紧张局面。

小产权房的灰色空间也将扩大?

但也有分析人士认为,这次的政策,无疑是给这13个城市的小产权房进入楼市开启了部分的绿灯。

虽然这些集体用地上的物业仍不能合法交易,但已经可以合法地参与到住房租赁经营业务当中了。在未来,试点城市的小产权房行情或看涨。

小产权房交易被一再强调不合法,但仍屡禁不止,不少都是以“以租代售”的方式进行“交易”。尽管这次的试点方案明确了不得以租代售或转租,但监管、取证的难度较大。而租赁经营被鼓励后,或将有更多项目高举这面“旗帜”揽客,宅基地项目开发、租、“售”或因此变得更加活跃。

此前,一位地方国土局局长就曾坦言,集体土地建租赁房与小产权房有差别,差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同,一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年,实际上就成了变相卖房,与小产权房无异。

此次两部委发布的《方案》中强调,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。

这也说明,此番部委发布的试点方案,对小产权房已经有所防范。信报记者 朱盈洁